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Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen

english: capping limit

In verschiedenen Bereichen sind so genannte Kappungsgrenzen vorgeschrieben. Mit ihrer Hilfe soll die Veränderung wiederkehrender Zahlungen in der Regel nach oben, teilweise auch nach unten, begrenzt werden. Kappungsgrenzen gelten zum Beispiel bei der Budgetierung von Haushalten für öffentliche Einrichtungen (Universitäten, Krankenhäuser und so weiter). Im Bereich der Immobilienwirtschaft spielen sie in zwei Bereichen eine Rolle.

Mietrecht

Im Mietrecht bezeichnet die Kappungsgrenze bei nicht preisgebundenen Wohnungen das obere Limit, bis zu dem der Vermieter seine bisherige Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete heranführen darf. Die in § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB geregelte Kappungsgrenze liegt seit 01.09.2001 bei 20 Prozent. Das bedeutet, dass jeweils in einem Zeitraum von drei Jahren die Miete höchstens um 20 Prozent erhöht werden darf, selbst wenn dadurch der Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete noch lange nicht erreicht werden würde. Die Mietrechtsreform 2013 erlaubt es den Landesregierungen, per Verordnung Gebiete festzulegen, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist. In diesen Gebieten kann die Landesregierung die Kappungsgrenze auf 15 Prozent senken. Die Festlegung des Wohnungsmangelgebiets ist jedoch auf fünf Jahre begrenzt. Die Kappungsgrenze ist auch bei einer freien Mieterhöhungsvereinbarung zu beachten (zum Beispiel bei Gewerbemietverträgen). In Berlin gibt es seit dem 7. Mai 2013 eine Kappungsgrenzen-Verordnung, welche Mieterhöhungen auf maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren beschränkt. Das Landgericht Berlin musste sich bereits mit der Wirksamkeit dieser Verordnung beschäftigen. Mit Urteil vom 3. Juli 2014 entschied das Gericht, dass die Verordnung wirksam sei; es wurde jedoch eine Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Der BGH entschied dazu am 4.11.2015, dass die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung wirksam sei. Der Kläger hatte argumentiert, dass die Verordnung sich auf ganz Berlin beziehe, dass aber nicht in allen Stadtvierteln von Berlin Wohnungsmangel herrsche. Der BGH erklärte, dass § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB als Grundlage der Berliner Verordnung eine Beschränkung auf Gemeindeteile nicht zwingend vorschreiben würde. Auch habe der Berliner Senat bei der Beurteilung der Wohnungsmarktlage keine ungeeigneten Indikatoren verwendet (Az. VIII ZR 217/14).

Bauplanungsrecht

Bei einer bestimmten festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) darf die zulässige Grundfläche bis zu 50 Prozent mit der Errichtung von Nebenanlagen, Garagen, Zufahrten und dergleichen überschritten werden. Diese Überschreitungsmöglichkeit kann jedoch bei einer entsprechend hohen Ausgangs-GRZ durch eine Obergrenze der GRZ von 0,8 „gekappt“ werden. Beispiel GRZ 0,6 plus 50 Prozent hieraus = 0,3 wäre 0,9. Über 0,8 hinaus darf aber der Boden nicht mit baulichen Anlagen versiegelt werden. Im Bebauungsplan kann eine abweichende GRZ festgelegt werden. Im Einzelfall können weitere Ausnahmen gemacht werden, wenn die Überschreitung nur geringfügige Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens hat oder die Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen würde (§ 19 BauNVO).

(Quelle: https://www.maklerinmuenster.de/infos/immobilienlexikon/)