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Mängelanzeige durch Mieter

english: tenant’s notification of defects
Tritt während eines Mietverhältnisses ein Mangel an der Miet­wohnung auf oder werden Maßnahmen zum Schutz der Woh­nung gegen zuvor nicht absehbare Gefahren not­wen­dig, (z. B. bei Auftreten von Schimmel, feuchten Wänden, undichten Fenstern, Hausschwammbefall, Wasser­rohr­bruch) ist der Mieter gesetzlich verpflichtet, dem Vermieter unverzüglich Mitteilung zu machen (§ 536c BGB). Ebenso muss er es dem Vermieter mitteilen, wenn eine dritte Person sich Rechte an der Mietwohnung anmaßt.

Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige, kann ihn der Ver­mie­ter auf Ersatz der Schäden in Anspruch nehmen, die ihm dadurch entstehen. Konnte der Vermieter wegen des Unterbleibens der Mängelanzeige den Mangel nicht ab­stel­len, entfallen die Rechte des Mieters auf Miet­min­de­rung, auf Schadenersatz wegen eines Wohnungsmangels oder auf außerordentliche Kündigung ohne Bestimmung einer Abhilfefrist (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB).

Bei Mängeln, die nach ihrer erfolgreichen Beseitigung erneut oder auch wiederholt auftreten, muss jedesmal eine neue Mängelanzeige stattfinden. Unterlässt der Mieter dies, verliert er ebenfalls die oben genannten Rechte (AG München, Urteil v. 8.11.2011, Az. 431 C 20886/11, Thema war Schimmelbefall).

Eine Mietminderung stellt eine unzulässige Rechtsausübung dar, wenn und soweit der Vermieter einen Gegenanspruch auf Schadenersatz hat, weil ihm durch eine verspätete Mängelanzeige des Mieters weiterer Schaden entstanden ist. Denn der Mieter fordert hier etwas, dass er dem Vermieter gleich wieder zurückzahlen müsste (BGH, Urteil vom 17. Dezember 1986, Az. VIII ZR 279/85).

Für einen derartigen Schadenersatzanspruch des Vermieters liegt allerdings die Beweislast für die Verspätung der Mängelanzeige beim Vermieter. Der Bundesgerichtshof hat wegen des Fehlens einer entsprechenden Beweisführung in einem Fall, bei dem es um gesprungene Bodenfliesen ging, die Forderung des Vermieters nach Zahlung der vom Mieter einbehaltenen Minderungsbeträge abgewiesen (Urteil vom 5. Dezember 2012, Az. VIII ZR 74/12).

(Quelle: https://www.maklerinmuenster.de/infos/immobilienlexikon/)