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Neues Gesetz zur Maklercourtage

Am 23.12.2020 endet die sechsmonatige Übergangsfrist, und das neue Gesetz zur Teilung der Makler-Courtage tritt endgültig in Kraft. Bis zum 23.12. abgeschlossene Maklerverträge können demnach noch nach altem Recht weitergeführt werden. Die Grundaussage des neuen Gesetzes lautet, dass Verkäufer in Zukunft die Maklercourtage nicht mehr komplett an den Käufer abgeben können, wenn sie den Makler beauftragt haben.

Darüber hinaus ist es in Zukunft zwingend notwendig, den Maklervertrag zur Vermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung mit dem Verbraucher in Textform abzuschließen. Der Handschlag ist nicht mehr ausreichend. Zusätzlich gibt es ohne Textform keinen Provisionsanspruch mehr.

Im Folgenden erläutern wir Ihnen die wichtigsten Änderungen und was zu beachten ist.

Die neue Regelung gilt ausschließlich für die Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher. Hier muss zukünftig genau darauf geachtet werden, dass die Maklerprovision hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird.

Das heißt natürlich im Umkehrschluss, dass nicht jede Immobilie unter die neuen Provisionsregelungen fällt. Für gewerbliche Immobilien, Baugrundstücke, Zwei-, Drei- und Mehrfamilienhäuser sowie gemischt genutzte Objekte gelten die neuen Provisionsregelungen nicht. Dabei ist es unabhängig, ob sie an gewerbliche Kunden oder Verbraucher gehen. Außerdem fällt der Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern an gewerbliche Kunden auch nicht unter diese neuen Regelungen.

Wichtig ist es, schon jetzt die Maklerverträge mit dem Verkäufer anzupassen. Sollte der Maklervertrag beispielsweise bis 2021 reichen oder sich automatisch ins neue Jahr verlängern und nicht angepasst worden sein, kann der Immobilienmakler keine Provision durchsetzen, wenn auf der anderen Seite der Käufer nach dem 23.12. einen Maklervertrag abschließt.

Selbstverständlich bleibt es weiterhin möglich mit der reinen Innenprovision zu arbeiten, bei der die Provision vollständig durch den Verkäufer als Auftraggeber übernommen wird.

Auch der Suchauftrag durch Kaufinteressenten bleibt weiterhin möglich. In diesem Falle kann die reine Außenprovision mit dem Auftraggeber vereinbart werden, wenn die ihm letztendlich angebotene Immobilie nicht zuvor durch einen mit dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrag dem Makler übertragen wurde. Dann müsste die bereits bestehende Provisionsabrede mit dem Suchenden abgeändert werden.

Der immer wieder erwähnte Nachweis der Zahlung der Provision durch den Verkäufer, ist tatsächlich nur in Ausnahmesituationen notwendig. Hat der Immobilienmakler den Vertrag zunächst ausschließlich mit dem Verkäufer abgeschlossen, die Provision soll aber später vom Verkäufer auf den Käufer abgewälzt werden, kann dieser einen Beleg über die Provisionszahlung durch den Verkäufer anfordern, bevor er selber maximal die gleiche Summe zahlt. So soll verhindert werden, dass Käufer und Verkäufer eine Provisionsabrede treffen, die dem Makler schadet. Im Normalfall, wenn ein provisionspflichtiger Maklervertrag mit Käufer und Verkäufer mit der hälftigen Teilung der Provision abgeschlossen wird, ist ein solcher Nachweis nicht nötig.

Es gibt Immobilien, bei denen mit zwei verschiedenen Exposés gearbeitet werden kann und dementsprechend auch mit zwei verschiedenen Möglichkeiten der Provision. Wird beispielsweise ein Grundstück, auf dem sich eine alte Immobilie befindet angeboten, kann dieses Angebot sowohl für Bauträger als auch für private Nutzer interessant sein und somit sowohl mit einer Käuferprovision als auch mit der zuvor beschriebenen Verkäufer- und Käuferprovision angeboten werden. In diesem Fall sollte allerdings jeweils auf die andere Möglichkeit hingewiesen werden und beide Angebote separat in den jeweiligen Rubriken erscheinen.

Mit dem neuen Maklerrecht ist die Art der Provisionsforderung in Zukunft von verschiedenen Faktoren abhängig: von der Käuferpartei der Immobilie (Verbraucher); von der Art der angebotenen Immobilie (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung); von der Vereinbarung mit dem Verkäufer (Innenprovision oder geteilte Provision) – und dementsprechend muss der Provisionshinweis auch im Immobilienangebot auf den Onlineplattformen erscheinen.