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Rang im Grundbuch

english: priority in the Land Register
Der Rang von Eintragungen in den Abteilungen II und III des Grundbuchs ist bedeutsam für die Beurteilung des Sicherheitsgrades der eingetragenen Last, Beschränkung oder des eingetragenen Grundpfandrechts. Dies spielt dann eine große Rolle, wenn der Grundstückseigentümer Verbindlichkeiten beziehungsweise Berechtigungen Dritter, die im Grundbuch abgesichert werden, im Falle der Überschuldung nicht mehr befriedigen oder gewähren kann. Kommt es dann zur Zwangsversteigerung, werden die Ansprüche nach dem Rang ihrer Absicherung befriedigt.

Abgesehen von öffentlichen Lasten, die auch ohne Eintragung im Grundbuch privilegiert sind und vorab befriedigt werden, sind die eingetragenen Lasten, Beschränkungen und Grundpfandrechte ihrer Rangreihenfolge nach eingestuft. Je nach Gebot entscheidet der Zuschlag, welche Eintragungen noch Bestand haben und welche ihre dingliche Rechtswirkung verlieren.

Hinsichtlich der gesetzlichen Rangfolge gelten folgende Grundregeln:

Bei Eintragungen innerhalb einer Abteilung ist die Reihenfolge der Eintragungen für die Rangfolge maßgebend. Bei Eintragungen in zwei verschiedenen Abteilungen ist das Datum der Eintragung im Hauptbuch zur Bestimmung der Rangfolge maßgeblich. Am selben Tag eingetragene Rechte haben Gleichrang.

Rangänderungen:

Vertraglich kann die Rangreihenfolge zwischen den am Grundstück Berechtigten durch Vereinbarung geändert werden. Sind Grundpfandrechte davon betroffen, ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers hierfür erforderlich.

Rangänderungen sind in manchen Fällen die Voraussetzung für Neueintragungen. So muss beispielsweise ein Erbbaurecht stets an erster Rangstelle eingetragen werden. Ist das Grundstück an erster Rangstelle mit einem Vorkaufsrecht belastet, muss der Vorkaufsberechtigte mit seinem Vorkaufsrecht im Rang zurücktreten. Weigert er sich, ist eine Begründung des Erbbaurechts ausgeschlossen. In vielen Fällen ist die Einräumung der ersten Rangstelle eines Grundpfandrechts Vorbedingung für die Beleihung.

Vorrangige Rechte müssen dann zurücktreten, wenn die Beleihung nicht scheitern soll. Dies gilt vor allem bei wertmäßig bedeutsamen Rechten wie einer Reallast oder einem Nießbrauchsrecht. Nachrangig abgesicherte Gläubiger lassen für den Fall der Befriedigung der vorrangig abgesicherten Forderungen in der Regel eine Löschungsvormerkung eintragen. Ihr liegt die Verpflichtung des Eigentümers zugrunde, in solchen Fällen das vorrangige Grundpfandrecht löschen zu lassen.

Rangvorbehalt:

Der Rangvorbehalt ermöglicht dem Eigentümer eines Grundstücks, bei Begründung eines Rechtes an seinem Grundstück durch einen Dritten eine vorausgehende Rangstelle für sich offen zu halten. Der Rangvorbehalt wird im Grundbuch eingetragen. Der Eigentümer kann dies dazu nutzen, später vorrangige dinglich absicherbare Rechte an rangbesserer oder ranggleicher Stelle eintragen zu lassen. Durch den Rangvorbehalt wird das Prinzip, wonach sich die Rangstelle nach der zeitlichen Reihenfolge der Eintragungen bestimmt, außer Kraft gesetzt. Das bedeutet für den Eigentümer ein Stück Eigentumsvorbehalt.

Der Rangvorbehalt ist weder abtretbar noch pfändbar. Für den Inhaber des nachrangigen Rechtes bedeutet der Rangvorbehalt eine inhaltliche Beschränkung.

(Quelle: https://www.maklerinmuenster.de/infos/immobilienlexikon/)