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Sachmangel (im Mietrecht)

english: defect as to quality; redhibitory defect; redhibitory vice (under the law of tenancy)
Die Mietsache leidet an einem Sachmangel, wenn die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder erheblich gemindert ist oder wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt (vgl. §§ 536 ff. BGB). Eine zugesicherte Eigenschaft fehlt, wenn der Vermieter diese Eigenschaft ausdrücklich und termingebunden zugesagt hat – zum Beispiel wenn bei der Übergabe vereinbart wurde, dass der Vermieter bis zu einem bestimmten Termin ein marodes Fenster austauschen wird.

Mit vertragsgemäßem Gebrauch ist normalerweise der Gebrauch zum Wohnen gemeint. Dieser ist zum Beispiel beeinträchtigt, wenn die Heizung im Winter nicht funktioniert, wenn es kein heißes Wasser gibt oder Fenster undicht sind. Ob ein erheblicher Mangel vorliegt, richtet sich nach dem allgemein (orts-)üblichen Gebäudezustand und der Art des Gebäudes. Für das Bauernhaus von 1820 gelten dabei andere Maßstäbe als für einen Neubau.

Ein erheblicher Mangel kann zu folgenden Ansprüchen des Mieters führen:

  • Mietminderung,
  • Selbstabhilfe (Handwerker beauftragen, Rechnung an Vermieter),
  • Schadenersatz (sofern dem Mieter Folgeschäden entstehen, zum Beispiel Wasserschäden an Möbeln).

Soll wegen eines Mangels der Mietwohnung eine Mietminderung vorgenommen werden, ist diese auf Basis der Bruttomiete zu berechnen – unabhängig davon, ob die Nebenkosten als Vorauszahlung oder Pauschale bezahlt werden (Bundesgerichtshof, Az. XII ZR 225/03).

Der Mieter darf aufgrund einer Gesundheitsgefährdung (zum Beispiel Schimmelbefall) erst dann die fristlose außerordentliche Kündigung des Mietvertrages aussprechen, wenn er dem Vermieter zuvor eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt hat und diese ergebnislos verstrichen ist (BGH, Az. VIII ZR 182/06, Urteil vom 18.04.2007).

Das Recht des Mieters auf Mängelbeseitigung beziehungsweise Mietminderung aufgrund von Wohnungsmängeln kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden, etwa durch eine Klausel, die sinngemäß „gemietet wie besehen“ lautet (Amtsgericht Charlottenburg, Az. 215 C 270/02).

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes verjähren Ansprüche aufgrund von Wohnungsmängeln während der Mietdauer nicht. Beispiel: Ein Dachgeschoss wird mit ungenügendem Trittschallschutz ausgebaut. In der darunter liegenden Wohnung kommt es zu Geräuschbelästigungen. Da oben jedoch besonders ruhige Mieter einziehen, lässt der Mieter darunter die Sache auf sich beruhen. 16 Jahre später will er jedoch – nach Einzug lauterer „Obermieter“ den Einbau einer vorschriftsmäßigen Trittschalldämmung durchsetzen. Der Vermieter kann sich hier laut BGH nicht auf Verjährung berufen, da es nur darauf ankommt, ob der Mangel weiterhin besteht. Er ist verpflichtet, die Mietwohnung während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten (BGH, Urteil vom 17.2.2010, Az. VIII ZR 104/09).

Eine Klage wegen eines Sachmangels erfordert oft ein Sachverständigengutachten, für das teure Vorschüsse zu leisten sind. Dies gilt auch für Vermieter, die den geminderten Betrag der Miete einklagen möchten.

Seit der zum 01.05.2013 erfolgten Mietrechtsreform kann wegen eines Mangels, der während und infolge einer energetischen Modernisierung auftritt (zum Beispiel Lärm, Schmutz, Arbeitsgeräusche, Gerüste und Planen vor den Fenstern) in den ersten drei Monaten keine Mietminderung stattfinden (§ 536 Abs. 1a BGB).

(Quelle: https://www.maklerinmuenster.de/infos/immobilienlexikon/)