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Schimmelbefall / Mietwohnung

english: mold growth/mildew attack in a rented flat
Erheblicher Schimmelbefall in der Mietwohnung stellt immer einen Wohnungsmangel dar. Er kann den Mieter zur Mietminderung oder in schlimmen Fällen zur fristlosen Kündigung berechtigen. Schimmelpilze können ernsthafte Erkrankungen verursachen und sind in Wohnräumen nicht zu tolerieren. Darüber hinaus führen sie oft – meist in der Zusammenwirkung mit Feuchtigkeit – zu erheblichen Bauschäden (z. B. Oxidation von Metallteilen, Zerrüttung von Baustoffen, Verfärbungen, abgeplatzter Putz, Verlust der Dämmwirkung von Dämmstoffen).

Streit zwischen Mietern und Vermietern entsteht immer wieder darüber, wer für die Entstehung des Schimmelproblems verantwortlich ist. Denn der Verantwortliche hat auch für die Entfernung des Schimmels aufzukommen. Oft wird pauschal von Mieterseite mit Baumängeln und von Vermieterseite mit unzureichendem Lüften und Heizen argumentiert. Schimmelbildung in Wohnräumen kann jedoch eine Vielzahl von Gründen haben. In der Baufachliteratur ist von 21 möglichen Ursachen für Schimmelbildung an und in Gebäuden die Rede.

Ein derzeit häufiger Grund für Schimmelbefall besteht in der zunehmenden Nachrüstung von Altbauten mit Wärmedämmungen. Häufig werden dabei wasserdampfundurchlässige Folien oder Baustoffe und Isolierfenster nachgerüstet. Beides führt dazu, dass der durch Atmung, Zimmerpflanzen, Duschen, Kochen, Wäschewaschen etc. entstehende Wasserdampf nicht mehr aus der Wohnung entweichen kann. Bei gut gedämmten Wohnungen muss deutlich häufiger gelüftet werden als vor der Sanierung. Empfohlen werden zwei bis drei Mal täglich circa 15 Minuten Stoßlüften. Gekippte Fenster sind nicht ausreichend. Nach Sanierungsmaßnahmen besteht eine Aufklärungspflicht des Vermieters über das notwendige neue Lüftungsverhalten. So entschied das Landgericht München I, dass der Vermieter nach dem Einbau neuer Isolierfenster den Mieter sachgerecht und präzise auf das nun erforderliche intensivere Lüften hinweisen müsse. Obwohl in diesem Fall der Mieter durch unzureichendes Heizen und Lüften einen Schimmelbefall verursacht hatte, konnte der Vermieter keine Schadenersatansprüche geltend machen (LG München I, 8.3.2007, Az. 31 S 14459/06).

Weitere Ursachen können z. B. vor Außenwänden abgestellte Möbelstücke sein, Dämmtapeten, Wärmebrücken, Baumängel wie unsachgemäß eingebaute Dachfenster oder fehlerhafte Wärmedämmungen, Restfeuchtigkeit im Neubau oder undichte Rohrleitungen. Welche Ursache im Einzelnen vorliegt, kann oft nur ein Gutachter entscheiden. Im Handel sind jedoch Schnelltests, mit denen für wenig Geld jeder nachprüfen kann, ob in der Wohnung ein Schimmelbefall vorliegt. Ob es sich um gefährliche Schimmelarten handelt, kann meist nur ein Labortest ergeben.

Von Mietern kann nicht verlangt werden, dass sie übermäßig heizen (z. B. über 20 Grad Celsius, Landgericht Lüneburg, Az. 6 S 70/00), um einer Schimmelentwicklung vorzubeugen. Mieter sind jedoch grundsätzlich zum ausreichenden Heizen und Lüften der Wohnung verpflichtet. Zu den einzuhaltenden Temperaturen und Lüftungsintervallen entscheiden die Gerichte unterschiedlich. Es ist in der Praxis schwierig, die Missachtung dieser Pflichten nachzuweisen – es sei denn, ein Gutachter hat Baumängel oder Gebäudeschäden als Ursache ausgeschlossen. Baulich bedingte Ursachen liegen im Verantwortungsbereich des Vermieters.

Nach einem Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg kann dem Mieter keine Schuld an einer Schimmelentwicklung zugeschrieben werden, weil er die Möbel seiner Wohnung ungünstig angeordnet hat. In diesem Fall war ein Kleiderschrank an einer Außenwand platziert worden; der Vermieter hatte auf Schadenersatz geklagt (Az. 915 C 515/08, Urteil vom 19.02.2009).

Ist unklar, ob Baumängel oder falsches Mieterverhalten Ursache für die Feuchtigkeits- beziehungsweise Schimmelschäden sind, muss nach dem Bundesgerichtshof zunächst der Vermieter beweisen, dass die Ursache nicht in seinem Pflichtenbereich, sondern in dem des Mieters liegt (Az. XII ZR 272/97). Kann der Vermieter diesen Nachweis erbringen und steht fest, dass die Schadensursache im Bereich der betroffenen Wohnung liegt, müssen die Mieter beweisen, dass sie nicht durch unzureichendes Heizen und Lüften den Schimmelbefall verursacht haben.

In einem Urteil vom 11.07.2012 hat der Bundesgerichtshof betont, dass eine fristlose Kündigung durch den Vermieter auch möglich ist, wenn der Mieter die Miete mindert, weil er die Entstehung von Schimmel irrtümlich Baumängeln und damit dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuschreibt. Im konkreten Fall kam das Gericht nach einem Sachverständigengutachten zu dem Ergebnis, dass tatsächlich mehr hätte gelüftet und geheizt werden müssen. Erreicht der Betrag der ausstehenden Miete in solchen Fällen die Höhe von zwei Monatsmieten, kann eine fristlose Kündigung berechtigt sein (BGH, Az. VIII ZR 138/11).

Der Bundesgerichtshof hat am 17.6.2015 betont, dass es auch bei starkem Schimmelbefall in einer Mietwohnung unverhältnismäßig sei, überhaupt keine Miete mehr zu zahlen. In dem Fall hatte der Mieter die Miete um 20 Prozent gemindert und die restlichen 80 Prozent zurückbehalten. Der Bundesgerichtshof erläuterte dazu, dass ein Zurückbehaltungsrecht an einem Teil der Miete geltend gemacht werden kann, um – vorübergehend – Druck auf den Vermieter zwecks Beseitigung von Mängeln auszuüben. Aber: Das Zurückbehaltungsrecht dürfe nicht zeitlich unbegrenzt ausgeübt werden, sondern nur solange, wie es seinen Zweck erfülle, den Vermieter zur Beseitigung von Mängeln anzuhalten. Sobald dieser Zweck erfüllt sei, müsse der zurückbehaltene Betrag gezahlt werden. Auch sei bei Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts die Verhältnismäßigkeit zu wahren: Der zurückbehaltene Betrag müsse der Schwere des Mangels angemessen sein. Nicht zulässig sei es, den vierfachen Betrag der monatlichen Mietminderung zeitlich unbegrenzt zurückzuhalten (Az. VIII ZR 19/14).

(Quelle: https://www.maklerinmuenster.de/infos/immobilienlexikon/)