Vermietete Eigentumswohnung gekauft: So klappt der Einzug wegen Eigenbedarf
Die Wunschwohnung ist gefunden – aber sie ist noch vermietet? Für Käuferinnen und Käufer, die eine Eigentumswohnung zur Eigennutzung erwerben möchten, ist das eine wichtige Ausgangssituation. Denn mit dem Kauf einer vermieteten Wohnung endet das bestehende Mietverhältnis nicht automatisch. Der Käufer tritt grundsätzlich in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietvertrags ein.
Wer die Wohnung nach dem Kauf selbst nutzen möchte, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Dabei gibt es jedoch einige rechtliche Besonderheiten und Fristen zu beachten.
Eigenbedarf: Wann ist eine Kündigung möglich?
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kommt grundsätzlich infrage, wenn der Eigentümer die Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Entscheidend ist dabei, dass der Eigenbedarf tatsächlich besteht und der Nutzungswunsch konkret, nachvollziehbar und ernsthaft ist. Ein allgemeiner Wunsch, irgendwann einmal selbst in der Wohnung wohnen zu wollen, reicht in der Regel nicht aus.
Auch das Kündigungsschreiben muss den Eigenbedarf nachvollziehbar begründen. Insbesondere sollte daraus hervorgehen, für wen die Wohnung benötigt wird und aus welchem konkreten Grund.
Welche Kündigungsfristen gelten?
Auch bei einer wirksamen Eigenbedarfskündigung kann die Wohnung nicht von heute auf morgen selbst bezogen werden. Die gesetzlichen Kündigungsfristen richten sich grundsätzlich nach der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses und können mehrere Monate betragen.
Darüber hinaus können weitere Schutzvorschriften greifen. Dazu gehören beispielsweise Härtefallgründe auf Seiten des Mieters. In bestimmten Situationen kann ein Mieter der Kündigung widersprechen, etwa wenn der Auszug eine unzumutbare Härte darstellen würde.
Auch bei Wohnungen, die erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurden, können besondere Sperrfristen gelten. Diese können den Zeitraum verlängern, in dem eine Eigenbedarfskündigung nach dem Eigentümerwechsel ausgeschlossen ist.
Deshalb: Eigenbedarf bereits vor dem Kauf prüfen
Wer eine vermietete Eigentumswohnung mit dem Ziel kauft, selbst einzuziehen, sollte die rechtliche Ausgangslage unbedingt vor dem Kauf prüfen.
Wichtige Fragen sind beispielsweise:
- Seit wann besteht das Mietverhältnis?
- Welche Regelungen enthält der Mietvertrag?
- Wurde die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt?
- Gilt eine gesetzliche Sperrfrist?
- Gibt es besondere Schutzrechte des Mieters?
- Für wen und aus welchem konkreten Grund soll die Wohnung künftig genutzt werden?
- Wie viel Zeit sollte zwischen Kauf, Kündigung und geplantem Einzug realistisch eingeplant werden?
Eine sorgfältige Prüfung kann helfen, spätere Überraschungen zu vermeiden und die eigenen Erwartungen an den Einzug realistisch einzuschätzen.
Eine einvernehmliche Lösung kann sinnvoll sein
Nicht immer muss eine Kündigung der einzige Weg sein. Gerade bei einem geplanten Eigenbezug kann es sinnvoll sein, frühzeitig das Gespräch mit dem Mieter zu suchen.
Unter Umständen lässt sich eine einvernehmliche Lösung finden – beispielsweise über einen rechtssicher formulierten Mietaufhebungsvertrag. Dabei sollten die Interessen beider Seiten berücksichtigt und sämtliche Vereinbarungen eindeutig dokumentiert werden.
Vermietete Wohnung kaufen und später selbst einziehen?
Eine vermietete Eigentumswohnung kann durchaus eine interessante Kaufmöglichkeit sein – auch wenn eine spätere Eigennutzung geplant ist. Entscheidend ist jedoch, die bestehende Vermietung nicht als kurzfristig lösbares Hindernis zu betrachten.
Wer bereits vor dem Kauf prüft, welche Kündigungsfristen, Sperrfristen und möglichen Schutzrechte bestehen, kann deutlich besser einschätzen, wann ein tatsächlicher Einzug realistisch ist.
Sie interessieren sich für den Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung in Aachen, der Städteregion oder Köln und möchten die Ausgangslage vor dem Kauf besser einschätzen?
Wir unterstützen Sie gerne bei der Immobilienvermittlung und dabei, die wesentlichen Rahmenbedingungen frühzeitig im Blick zu behalten.
⚠️ Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall dar. Bei konkreten Fragen zur Eigenbedarfskündigung, zu Kündigungsfristen oder zu bestehenden Schutzrechten empfehlen wir die Prüfung durch eine entsprechend qualifizierte Rechtsberatung.
