Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG)

Das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) ist zum 1. Januar 2019 in Kraft getreten.

Die wichtigsten Änderungen auf einen Blick:

Modernisierung: Bisher konnten Modernisierungskosten in Höhe von elf Prozent jährlich auf die Miete umgelegt werden. Nach dem neuen Gesetz gilt bundesweit eine Modernisierungsumlage von acht Prozent. Weiterhin gilt zusätzlich eine Kappungsgrenze von drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Die monatliche Miete darf sich also innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Bei Mieten unter sieben Euro pro Quadratmeter darf sich die Miete nicht um mehr als zwei Euro je Quadratmeter erhöhen. Ausnahmen sind Erhöhungen nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) und § 560 BGB (Betriebskosten).

Vereinfachte Berechnung der Modernisierungsumlage: Wenn die Kosten der Modernisierungsmaßnahme pro Wohnung 10.000 Euro nicht übersteigen, kann der Vermieter die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren berechnen. Das bedeutet: Von den Modernisierungskosten werden pauschal 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abgezogen. Dadurch entfällt die komplizierte Berechnung der Instandhaltungskosten. Schöpft der Vermieter den maximalen Kostenrahmen in Höhe von 10.000 Euro aus, kann er in den folgenden fünf Jahren keine weitere Modernisierungsmieterhöhung verlangen. Die neuen Regelungen zur Modernisierung gelten für Modernisierungsmaßnahmen, die nach dem 1. Januar 2019 angekündigt werden.

Pflichtverletzung: Für Fälle, in denen der Vermieter seine Pflichten aus dem Schuldverhältnis verletzt hat, gelten ebenfalls neue Regelungen. Der Gesetzgeber vermutet eine solche Pflichtverletzung, wenn mit den Modernisierungsarbeiten nicht innerhalb von zwölf Monaten nach der Ankündigung bzw. dem ankündigten Termin begonnen wird, wenn die Arbeiten nach Beginn der Bauarbeiten mehr als zwölf Monate ruhen, wenn eine Mieterhöhung von 100 Prozent und mehr angekündigt wird oder wenn die bauliche Veränderung geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen. Diese neuen Regelungen gelten für Maßnahmen nach dem 31. Dezember 2018.

Ordnungswidrigkeit: Ein Vermieter, dem ein gezieltes „Herausmodernisieren“ nachgewiesen werden kann, kann nach dem Wirtschaftsstrafgesetz mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro bestraft werden. Unter „Herausmodernisieren“ versteht der Gesetzgeber umfangreiche Modernisierungen, die gezielt genutzt werden, um Mieter zur Kündigung zu bewegen.

Auskunftspflicht: Vermieter haben bei Neuvermietung eine Auskunftspflicht, wenn sie sich auf eine der gesetzlichen Ausnahmen zur Mietpreisbremse berufen. Wenn der Vermieter sich auf erlaubte Ausnahmen, wie zum Beispiel Höhe der Vormiete oder vorangegangene Modernisierungen berufen will, um eine höhere Miete zu erlangen, muss er das dem künftigen Mieter unaufgefordert vor Vertragsabschluss mitteilen. Mieter können ihre Vermutung, dass die Miete zu hoch sei, mit einer einfachen Rüge anzeigen, nach bisheriger Rechtslage war dafür eine qualifizierte Rüge erforderlich. Die Auskunftspflicht gilt für Mietverträge, die ab 1. Januar 2019 geschlossen werden.

Sozialer Wohnzweck: Weitere Neuregelungen betreffen den Schutz von Mietverhältnissen aus sozialen Gründen. Die mietrechtlichen Vorschriften über Wohnraum können jetzt auch auf die gewerbliche Vermietung von Wohnräumen angewendet werden. Das betrifft zum Beispiel juristische Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege die Räume anmieten, um sie Personen mit dringendem Wohnbedarf zum Wohnen zu überlassen. Die Neuregelung gilt für Mietverträge, die ab dem 01. Januar 2019 abgeschlossen werden.

(Quelle: https://www.maklerinmuenster.de/infos/immobilienlexikon/)